10 основных шагов к покупке квартиры или дома - часть 2

Подробности

Опубликовано 15.06.2018 10:37

Просмотров: 1497

<<Переход к первой части

Примечание редактора: Это вторая в серии из двух частей по покупке квартиры. В первой части мы говорили о вашем бюджете на покупку квартиры, вашем кредитном рейтинге и различных вариантах доступной вам ипотеки. Этот раздел освещает процесс предварительного одобрения ипотеки и сделку купли продажи.

Шаг 4. Получите предварительное одобрение ипотечного кредитора

Предварительное утверждение ипотеки является следующим логичным шагом к покупке квартиры. У вас есть бюджет и лимит расходов которые вы составили на бумаге. Вы проверили свои кредитные отчеты и баллы. И вы изучили различные типы ипотечных кредитов, чтобы узнать, какой из них подходит в вашей ситуации. Теперь вы готовы поговорить с ипотечным кредитором.

Я написал обширное руководство для процесса предварительного одобрения. Поэтому я не буду повторять все здесь. Позвольте мне дать вам короткую версию. Предварительное одобрение - это когда вы работаете с кредитором, чтобы определить две вещи: (1) имеете ли вы право на получение кредита и (2), сколько кредитор желает вам дать. Очевидно, это две части информации, которую вы хотите знать. Как только вы узнаете, сколько вы можете взять взаймы, вы можете начать выбирать квартиру, которая попадает в этот диапазон.

Эти десять шагов к покупке квартиры представлены очень логично. Не имеет смысла начинать выбор квартиры, прежде чем вы будете предварительно одобрены. И вам следует поговорить с кредитором только после того, как вы установили свой бюджет на жилье. Поэтому предварительное одобрение находится прямо посередине. Это происходит после того, как вы сделали свою финансовую самооценку и перед тем, как начать покупку квартиры.

Будучи предварительно одобренным кредитором, вы также сможете найти агента по недвижимости. Логически, это следующий шаг, который мы обсудим.

Шаг 5. Найдите агента по недвижимости

Вы впервые покупаете квартиру? Будете ли вы покупать квартиру в новом городе? В любом из этих сценариев вы должны иметь агента по недвижимости, который вам поможет.

Хороший агент может помочь вам перейти к более поздним шагам по покупке квартиры (особенно шаги 6 и 7 ниже). Вы должны выполнить шаги 1 - 4 самостоятельно, прежде чем говорить с агентом. Как только вы будете предварительно одобрены кредитором, вы можете начать искать агента.

Почему важно сначала получить предварительное одобрение? Поскольку большинство агентов не будут работать с вами, пока вы не получите предварительное одобрение по кредиту. И я их не виню.

На мгновение представьте себя в роли агента:

Отображение домов для клиента может занять много времени. Представьте, что вы агент, и вы тратите около 5-7 часов в неделю на конкретного клиента. В конце концов, они находят дом своей мечты - или, по крайней мере, подходящий. Поэтому они идут к ипотечному кредитору, чтобы получить одобрение на получение кредита. Они полностью пропустили процесс предварительного одобрения, поэтому вы не знаете, что произойдет. Оказывается, ваши потенциальные покупатели имеют ужасный кредитный рейтинг и гору долгов. Кредитор отклоняет их заявку. Ой! Они потратили впустую ваше время, а также свое собственное.

Вот почему агенты по недвижимости предпочитают работать с покупателями, которые были предварительно одобрены. Это имеет смысл, когда вы рассматриваете сценарий, который я только что нарисовал для вас. И именно поэтому я включил предварительное одобрение в качестве шага №4. Это необходимый шаг по нескольким причинам.

Итак, у вас есть письмо с предварительным одобрением, и вы готовы работать с агентом. Вопрос в том, как вы его нашли? Вы можете найти местного агента по недвижимости несколькими способами. Вы можете искать рекомендации у знакомых и доверенных людей - членов семьи, друзей, коллег и т. д. Это, безусловно, лучший способ найти агента. Вы знаете, кого-то, кто недавно купил дом? Начните там. Узнайте, с кем они работали, и, если они были довольны полученной услугой.

Шаг 6. Начало покупки квартиры

Это то, чего вы так долго ждали! Для большинства людей это самый захватывающий шаг. Это когда вы начинаете искать место, где будете жить в течение следующих нескольких лет (или дольше). Но вы заметите, что это шаг № 6 в нашем списке. Я попросил вас еще пять вещей, прежде чем посещать первый дом. Зачем? Потому что это сэкономит вам и вашему агенту много времени.

Если вы выполнили предписанные шаги до этого момента, у вас будет две важные части информации. У вас будет собственный личный бюджет (шаг № 1), а также сумма предварительного одобрения кредитора (шаг № 4). Теперь вы можете уверенно делать покупки в домах, которые попадают в обе эти суммы. Это поможет вам сузить список домов, которые вы хотите посетить. Это также уменьшит ваши шансы на то, что вы потеряете права выкупа в будущем, поскольку вы совершаете покупки в рамках своего бюджета.

Существует несколько способов поиска квартиры. Я рекомендую использовать их все:

• Служба множественного листинга

Вы можете искать квартиры в базе данных о продаже недвижимости. Все агенты по недвижимости имеют доступ к этой базе. Это базовый сервис, который они предоставляют своим клиентам. Возможно, ваш агент создаст для вас персонализированный «портал». Он будет вводить определенные параметры в зависимости от ваших - минимальный размер, местоположение, количество комнат и т. д. Это приведет к созданию списка квартир, соответствующих вашим основным критериям.

• Интернет

Интернет может помочь вам выполнить большинство шагов по покупке квартиры. Это особенно полезно при осмотре квартир для продажи. Это экономит вам много времени на поездки. В наши дни есть десятки сайтов для поиска недвижимости. Но есть только один, который я рекомендую использовать: https://kna.etagi.com/realty/odnokomnatnye-kvartiry/.

• Списки выкупа

В 2017 году выкуп квартир, проданных за долги составил около 20 процентов рынка. Эта тенденция, вероятно, продолжится и в 2019 году. Если вы не включите эти квартиры в свой поиск жилья, вы проигнорируете 20 процентов потенциальных квартир.

• Объявления

Верьте или нет, есть еще продавцы, которые не используют Интернет, когда продают свои квартиры. И всегда есть шанс, что вы пропустили недвижимость в интернет-магазине. По обоим причинам вы должны ездить по своим целевым районам. Если вы найдете квартиру, которую хотите посетить, просто запишите номер телефона и передайте его своему агенту.

Не сосредотачивайтесь на вещах, которые вы можете изменить

Первоначальные покупатели жилья имеют тенденцию зацикливаться на косметических особенностях квартиры. «Обои устарели, мне не нравятся эти краски. Ковер уродливый». Вы можете изменить все эти вещи, поэтому вам не следует уделять им слишком много внимания. Вы можете покрасить стены, обновить осветительные приборы и заменить ковер.

Вместо того, чтобы беспокоиться о декоре, вы должны сосредоточиться на тех функциях, которые вы не можете изменить. Это включает в себя размер квартиры, количество комнат, места для стоянки автомобиля, вид и т. д.

Шаг 7. Сделать предложение

Когда вы найдете дом, который соответствует вашим потребностям, вы готовы сделать предложение. Это один из самых важных шагов при покупке квартиры. Сделайте разумное предложение, и продавец с большей вероятностью примет его. Сделайте предложение слишком низким, и вы рискуете оскорбить домовладельцев.

Ваше предложение должно основываться на сопоставимых продажах. Это аналогичные типы квартир, которые недавно были проданы в той же области. Это лучший способ определить текущую рыночную стоимость квартиры, которую вы рассматриваете. Помните, что запрашиваемая цена продавца может быть реалистичной или смешной. Вы не узнаете, пока не взглянете на «другие цены».

Конечно, вам также необходимо рассмотреть возможности, которые могут повысить ценность этой квартиры. Если цена выше сопоставимых продаж, вы должны спросить себя, почему. Это просто принятие желаемого за действительное со стороны продавца? Или премия может быть оправдана каким-то образом? Может быть, у квартиры лучший вид, чем у других. Возможно, она была отремонтирована и обновлена внутри. Вы должны учитывать это при формировании вашего предложения.

Предположим, вы сделали предложение, и продавец принял его. На данный момент есть еще три шага к покупке дома. Кредитор будет оценивать ее. Вы проверите ее. И затем вы приступите к сделке и получите новые ключи. Давайте поговорим о домашней оценке.

Шаг 8. Получите домашнюю оценку

Последнее, что хочет сделать кредитор, - это инвестировать 5 000 000 рублей в квартиру, которая стоит всего 3 000 000. Если бы им пришлось выкупать и возвращать квартиру, они в конечном итоге продали бы ее с огромными потерями. Таким образом, кредитор будет оценивать квартиру, чтобы определить ее текущую рыночную стоимость.

На самом деле вам нечего делать во время этого шага, кроме ожидания. Кредитор будет выбирать и нанимать оценщика. Оценщик посетит дом и оценит его на сопоставимые продажи в этом районе. Затем он скажет кредитору, сколько стоит квартира, по его мнению.

Если он назовет хотя бы приблизительную цену, той которую вы согласились заплатить, тогда кредит, вероятно, будет двигаться вперед.

Если он говорит, что это стоит меньше, чем цена покупки, кредитор может отказаться от финансирования.

Примечание. Следующий шаг к покупке дома (осмотр) может быть выполнен до или после оценки. Это зависит от того, как быстро кредитор продвигается вперед с процессом оценки.

Шаг 9. Проведите домашнюю инспекцию

Домашний осмотр - это не инвазивное обследование дома, которое обычно происходит после того, как предложение было принято. Я говорю, что это «не инвазивно», потому что вы вероятно не будете поднимать линолеум или вытаскивать любые панели, чтобы осмотреть квартиру. Вы вероятно рассмотрите все, к чему у вас есть доступ, и не более того.

Большинство проверок будут включать видимые части потолок, пол, сантехнику, электрическую систему и системы отопления / охлаждения.

Проверка полностью в вашу пользу. Это дает вам лучшую картину истинного состояния квартиры. Обычный человек, как вы и я, может увидеть не так много. У нас нетренированный глаз. Мы не можем смотреть на автоматический выключатель и проблемы с безопасностью. Мы не можем видеть не столь очевидные признаки повреждения водопровода. Мы не можем увидеть разницу между «косметическими» и структурными трещинами. Но домашние инспекторы могут. Они получают специальную подготовку для выявления этих проблем.

С инвестиционной точки зрения, это один из самых важных шагов для покупки дома. Вы не будете покупать акции компании, не исследуя компанию. То же самое касается покупки недвижимости. Вы не должны платить миллионы рублей за квартиру, пока не знаете, что получаете.

Соглашение о покупке должно дать вам возможность отказаться от сделки, если домашний инспектор обнаружит серьезную проблему. Это называется непредвиденным. Ваше предложение должно зависеть от успешной проверки. Это позволяет вам уйти от проблемного дома, сохраняя при этом ваш серьезный денежный депозит.

Инспектор представит вам отчет, в котором подробно изложены его выводы. Если он найдет какие-либо проблемы с домом, он объяснит, что это такое и что может потребоваться для их ремонта.

Затем вам нужно будет решить, какие проблемы вам удобнее «наследовать», и какие из них вы хотите, чтобы продавец исправил. На рынке продавцов домовладелец не может ничего исправить. На рынке покупателя домовладелец будет более охотно удовлетворять ваши запросы на ремонт. Эмпирическое правило заключается в том, чтобы попросить продавца исправить что-либо, что (1) явно сломано или не работает, или (2) проблема безопасности. Большинство продавцов будут принимать такие запросы.

Вы почти закончили! Процесс закрытия сделки - последний шаг к покупке дома, и об этом мы поговорим дальше.

Шаг 10. Урегулирование / закрытие сделки

Период времени между договором купли-продажи и окончательным поселением известен как условное депонирование. Вероятно, вы слышали, как кто-то использовал эту фразу в прошлом: «Мы не можем тратить много денег прямо сейчас, потому что мы находимся в депонировании». Когда имущество полностью передается от продавца покупателю, у вас, как говорят, есть «закрытое условное депонирование».

Сам процесс передачи называется закрытием сделки. Это связано с большим количеством документов и окончательным распределением средств. Продавец получает оплату, если это применимо. Агенты по недвижимости получают комиссионные. Плата за кредитора будет выплачена. И ты уйдешь с ключами в свой новый дом.

Удостоверьтесь, что вы сэкономите достаточно денег, чтобы покрыть ваши расходы на закрытие сделки. Ваш кредитор даст вам письменную оценку этих расходов заранее, в момент подачи заявки на получение кредита. Но вы должны рассчитывать заплатить больше, чем предполагаемая сумма. Если ваш кредитор оценивает ваши затраты на закрытие сделки в размере 7 000 рублей, вы должны подготовить для них, чтобы они составляли 8000 рублей. Это называется «оценка» по какой-то причине. Обычно покупатели жилья платят больше, чем предполагаемая сумма в день закрытия.

Между тем, когда продавец принимает ваше предложение и в тот день, когда вы планируете закрыть, самое лучшее, что вы можете сделать, это оставаться на связи с кредитором и депонированными людьми. Вы должны выяснить, кто агент условного депонирования, и поддерживать связь с этим человеком. Удостоверьтесь, что у них есть все, что им нужно от вас.

В этой статье объясняются основные шаги по покупке квартиры. Вы также найдете множество дополнительных сведений на этом веб-сайте. В этой статье есть множество гиперссылок, которые помогут вам найти соответствующую информацию. Вы также можете использовать инструмент поиска, расположенный в верхней части этой страницы. Удачи!